Kävlinge kommuns hantering av ett detaljplaneärende under mer än 30 år
Här kommer först en sammanfattning som försöker beskriva de turer som detta ärende haft.
Även denna sammanfattning blir rätt omfattande!!
Om texten ovan är svår att läsa, tryck på länken här.
ALLT BÖRJAR MED FASTIGHETSKÖP OCH FÖRKÖPSRÄTT
Detta planärende har haft en ovanligt lång handläggningstid. I samband att fastigheten köptes 1992, ställdes en fråga till kommunen om att skapa ett seniorboende i den västra delen av markområdet. Men fastighetsköpet och frågan om ett seniorboende sådde ett frö hos kommunen. Genom att utöva sin förköpsrätt skulle kommunen själv skapa ett äldreboende.
Översiktsplanens innehåll anpassas till förköpsärendet
Översiktsplanen visade vid den tidpunkten inte att marken skulle användas för bostadsändamål, men kommunen ändrade användningen i översiktsplanen som var under utställning och upprättade även ett planprogram för bostadsändamål. Syftet var inte att tillgodose markägarens önskemål att skapa ett seniorboende utan syftet var att ha ett planunderlag som stöd för att förköpa aktuella fastigheter.
Regeringen förstår syftet med att ändra översiktsplanen
Regeringen konstaterade i sitt beslut 1994-03-17 att berört markområde fortfarande vid tiden för kommunens beslut om att utöva förköp, angavs som naturområde där ingen ny bebyggelse kunde tillåtas. Regeringen konstaterade även att det nya planeringsunderlag som kommunen tagit fram som stöd för sitt behov att utöva sin förköpsrätt, visar att aktuellt markområde kan komma att behövas för framtida tätortsutbyggnad. Regeringen avslog kommunens ansökan om förköp.
Kommunen ändrar åter innehållet i översiktsplanen
Efter regeringens avslagsbeslut ändrade kommunen innehållet i översiktsplanen och nu var det åter naturmark som var redovisad användning. Både regeringen och kommunen har uppmärksammat områdets lämplighet för bostadsändamål, men regeringens beslut om att avslå kommunens ansökan om förköp, utgjorde nu ett skäl för kommunen att ändra markanvändningen till naturändamål. Bedöms markens lämplighet med utgångspunkt från vem som är ägare till markområdet?
Ett försiktigt hopp tänds
Vid ett stort antal förfrågningar därefter om att få bygga ett seniorboende meddelade kommunen avslag, men 2014 kom ett positivt beslut från Miljö- och byggnadsnämnden. Ett planprogram var första steget i planprocessen. Planprogrammet upprättades av Tengbom arkitekter på uppdrag av oss. Länsstyrelsen yttrade sig över planprogrammet 2015-02-09 vid samråd och menade att riksintresset för kustzon inte går att tillgodose inom det område som omfattades av planprogrammet. Länsstyrelsen redovisade också att den skulle komma att utöva tillsyn enligt 11 kap 10-11 §§ PBL. Här kan noteras att riksintresset inte utgör något hinder för utvecklingen av befintliga tätorter eller av det lokala näringslivet eller för utförande av anläggningar som behövs för totalförsvaret. Länsstyrelsens hot om att aktualisera överprövning är inte heller tillämpligt.
Planavtal tecknas och detaljplanearbetet inleds
Ett planavtal tecknades i oktober 2014 med kommunen, vilket syftade till att fastställa fördelning av ansvaret för arbete och kostnader mellan parterna i samband med upprättande av detaljplan.
Detaljplaneprocessen fick fart igen under 2:a halvåret 2018, varvid successivt själva detaljplane-utformningen, utredningar kring buller, geotekniska undersökningar, trafikutformning, VA-utredning, dagvatten mm inleddes. För att hantera de naturvärden som noterats inom området har professor Erik Skärbäck i en utredning ”Konsekvensanalys och kompensationsåtgärder” redovisat hur detta ska lösas.
Kommunalrådet bekräftar att markanvändningen ”Bostadsändamål” ska redovisas i översiktsplanen och att ett överklagande till regeringen kan aktualiseras.
För att få en bekräftelse på att detaljplanen skulle beaktas vid arbetet med en ny översiktsplan och att eventuellt länsstyrelsebeslut om överprövning skulle överklagas, togs kontakt med planutskottets ordförande Pia Almström. Vid mötet den 21 nov 2019 klargjorde ordföranden
att översiktsplanen skulle redovisa en markanvändning enligt detaljplaneförslaget, dvs bostadsbebyggelse och
att kommunen skulle göra ett överklagande av länsstyrelsens beslut om detta skulle aktualiseras.
Planutskottet noterar att ett genomförande av detaljplanen ej medför betydande miljöpåverkan och godkänner förslaget för samråd
Under december 2020 blev planhandlingarna färdiga och vid det sammanträde som kommunstyrelsens planutskott hade 2021-01-12 noterade planutskottet att detaljplanens genomförande ej bedömdes medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i miljöbalken samt plan- och bygglagen. Vid denna bedömning ingick tillsammans med ett antal utredningar även den av professor Erik Skärbäck upprättade utredningen Konsekvensanalys och kompensationsåtgärder, som beskriver vilka åtgärder som ska vidtas med hänsyn till de naturvärden som finns inom planområdet. Planutskottet godkände det upprättade förslaget för samråd. Efter planutskottets beslut var detaljplanen ute på samråd under perioden 25 januari – 19 februari 2021.
Samråd Planbeskrivning – Henkelstorp 4:5, 4:24
Yttranden över planförslaget vid samrådet.
Under samrådet inkom yttranden från enskilda personer med invändningar mot planförslaget där man ansåg att bebyggelsen är olämplig, att natur försvinner för allmänt nyttjande, att bebyggelse inom detta område skulle medföra ytterligare bebyggelse inom andra områden. Det kan noteras att av de 12 fastighetsägare som enligt fastighetsförteckningen ansågs berörda, var det 2 personer som hade synpunkter. Av de personer som yttrat sig därutöver kan noteras att en person lämnade synpunkter på ett helt annat planärende. En annan person, bosatt 1,5 km från planområdet, ansåg att planerad bebyggelse skulle begränsa framkomligheten till häst!
Från olika myndigheter och företag kom bland annat följande synpunkter:
Länsstyrelsen tog huvudsakligen upp samma synpunkter som i sitt yttrande 2015 över planprogrammet och tog åter upp att planförslaget kan komma att prövas utifrån 11 kap 10-11 §§ PBL. Därutöver ansåg länsstyrelsen att det av detaljplanen ska framgå hur dagvattenfrågan ska lösas, att analys av mark- föroreningar ska göras redan i detta skede mm.
Länsstyrelsens yttrande 2021-02-19
SYSAV ansåg att svängradier skall vara minst 9 m på alla gator där renhållningsfordon ska framföras mm. Trafikverket ansåg att ytterligare trafikstudier ska göras kring trafikmängd och flöden.
Lantmäteriet ansåg att redovisning på plankartan ska förtydligas och planbeskrivningen ska motiveras varför enskilt huvudmannaskap för de allmänna platserna har valts.
Region Skåne såg positivt på att bostäder skapas men att kommunen bör verka för att undvika negativ påverkan på miljön och att cirkulationsplatsens utformning studeras ytterligare.
Kommunens analys av inkomna yttranden
Nästa skede i detaljplaneprocessen var att analysera yttrandena och göra bearbetningar av planförslaget innan planärendet åter skulle ut för granskning. Eftersom det är fråga om ett utökat planförfarande skulle förslaget kungöras under en tid av minst tre veckor. De synpunkter som framförts är åtgärder som mycket väl kunde hanteras vid planbearbetningen.
I en tjänstemannaskrivelse upprättad 2021-05-07 av planarkitekten Joacim Dahlberg redovisades motiven till varför planärendet borde avslås av planutkottet. Skrivelsen är elektroniskt godkänd av Therese Andersson, strategisk planeringschef och Lina Rosenstråle, samhällsbyggnadschef. Skrivelsen innehåller grova sakfel.
Bemötande av tjänstemannaskrivelsen och planutskottets beslut om avskrivning
Innehållet i denna skrivelse har därför bemötts. Även en redovisning av hur några andra detaljplane-ärenden belägna inom riksintresse för kustzon har fått en annan hantering än den aktuella redovisas i en bilaga. Se skrivelsen till planutskottets ledamöter som beskriver den egenartade hanteringen av detta ärende:
Skrivelse till planutskottets ledamöter
Vid planutskottets sammanträde 2021-05-17 beslutades att man skulle avskriva pågående detaljplaneärende. Som huvudmotiv angavs de synpunkter länsstyrelsen redovisat i sitt yttrande, huvudsakligen med samma innehåll som i yttrandet över planprogrammet. Något nytt hade således i sak inte tillkommit.
Länsstyrelsens yttranden, dels vid samrådet över planprogrammet, dels över detaljlplaneförslaget, som enligt protokollet har föranlett utskottet att besluta om avskrivning, innehåller många felaktigheter. För att belysa detta genom en externt sakkunnig, anlitades därför tekn lic Eidar Lindgren för att lämna ett utlåtande.
Sakkunnigs utlåtande
Lindgren har varit expert i Riksintresseutredningen, SOU 2015:99, sekreterare i Byggkravutredningen, SOU 2012:86, sekreterare i Planprocessutredningen, SOU 2015:109. Därutöver har Lindgren arbetat med undervisning och forskning på KTH kring plan- och bygglagen samt miljöbalken. Lindgren har även en mångårig kommunal erfarenhet med ansvar för en byggnadsnämnds myndighetsutövning.
Lindgrens utlåtande visar entydigt att länsstyrelsens yttranden innehåller många felaktigheter och Lindgrens sammanfattning avslutas med:
”Det finns ingen grund för länsstyrelsen att med stöd av 11 kap. plan- och bygglagen överpröva och upphäva den aktuella planen med hänvisning till riksintressen”.
Det beslutsunderlag som planutskottet haft i form av länsstyrelsens yttrande, har således varit felaktigt. De övriga samrådsyttrandena, där myndigheter och företag kommit med synpunkter, är av karaktären att de mycket väl kan hanteras vid förestående bearbetning inför nästa steg i detaljplanearbetet, granskning.
I ett planärende för Örmölla 13:205 samt 13:202 i Abbekås, Skurups kommun, överprövade länsstyrelsen kommunens antagandebeslut med stöd av 11 kapitlet plan och bygglagen. Förutsättningarna är desamma som i detta ärende och regeringen meddelade 2016-01-28, att länsstyrelsens beslut skulle upphävas. Varför har inte länsstyrelsen tagit lärdom av regeringens beslut?
Vad hände i Planutskottet med sakkunnigutlåtandet?
Det beslutsunderlag som var grund för planutskottets avskrivning av ärendet, länsstyrelsens yttrande, var felaktigt. Sakkunnigutlåtandet sändes därför till planutskottet för att få till stånd en rättelse på grund av att planutskottets beslut den 17 maj 2021 grundades på det felaktiga yttrandet. Förslag framfördes till samhällsbyggnadschefen och planutskottets ordförande Pia Almström om att den sakkunnige Eidar Lindgren via Teams kunde informera planutskottet om gällande lagstiftning. Från samhällsbyggnads-chefen kom ett mail att den sakkunnige inte kommer att bjudas till mötet. Ett sammanfattande Powerpointdokument samt sakkunnigutlåtandet mailades till utskottets ledamöter.
Vid sammanträde den 16 augusti 2021 lämnade planutskottet svar på sakkunnigutlåtandet med stöd av en skrivelse undertecknad av Pia Almström.
Här sägs att planförslaget nu har en fortsatt (?) bristande lämplighet och nu framförs flera nya aspekter såsom områdets höga naturvärde, dess funktion som grön infrastruktur, ekologisk korridor och ekosystemtjänstbidragande som utgjorde grund för avslagsbeslutet den 15 maj 2021. Förhållandet att avslagsbeslutet i ”slutklämmen” – se nedan- hade ett innehåll grundat på felaktigheter i länsstyrelsens yttrande, lämnades däremot utan kommentar! När har planförslaget fått en fortsatt bristande lämplighet? Vid planutskottets beslut 2021-01-12 bedömdes att detaljplanens genomförande ej skulle medföra betydande miljöpåverkan i den mening som avses i miljöbalken samt plan- och bygglagen. I svaret noteras vidare: ”Länsstyrelsen har haft samma ställningstagande igenom hela planprocessen, detta är en utbyggnad som de bedömer påtagligt skadar riksintresset vilket är en av deras starkaste inkallelsegrunder enligt PBL. Det är tydligt att Länsstyrelsen kommer att överpröva detaljplanen. Därmed bör planarbetet avbrytas.”
Ytterligare kommentar från sakkunnig
Eidar Lindgren, som anlitats som sakkunnig, har även yttrat sig över denna skrivelse.
Lindgren poängterar här att planutskottet har bedömt att nyttan av bostadsbyggande inte väger upp skadan på naturvården. Det är kommunen som själv råder över ovannämnda beslut och bostäder kan mycket väl tillåtas på platsen, eftersom riksintresset enligt 4 kap miljöbalken inte utgör något hinder när det är fråga om en utveckling av en befintlig tätort.
Förfrågan hos Boverket angående Boverkets defintion av ”tätort”
I länsstyrelsens samrådsyttrande 2021-02-19, med gravt felaktigt innehåll, hänvisade länsstyrelsen till Boverkets definition av begreppet tätort. Boverkets definition skulle enligt länsstyrelsen utgöra hinder att tillämpa bestämmelsen i 4 kap 1 § andra stycket miljöbalken, som tillåter utveckling av den befintliga tätorten Hofterup, även om riksintresse för kustzon gäller. Det kan noteras att tätorten Hofterup har ca 4000 invånare. En förfrågan till Boverket om deras definition sändes i juni 2022 till Boverket och Boverket lämnade sina synpunkter i en skrivelse, daterad 2022-06-21.
Boverket bekräftade i sin skrivelse att den inte har någon egen definition av begreppet tätort utan SCBs definition, sammanhängande bebyggelse med minst 200 invånare, är gängse definition. Den sakkunnige Eidar Lindgrens tolkning av miljöbalkens bestämmelser stöds således av Boverket. Länsstyrelsen kan, på samma sätt som i detaljplanärendet i tätorten Abbekås i Skurups kommun med 700 personer, visserligen göra en överprövning av kommunens antagande av detaljlplanen, men som regeringen noterade i Skurupsärendet, saknas det stöd för en sådan överprövning. Boverket betonar att planläggningen av mark och vatten är en kommunal angelägenhet genom det s.k. planmonopolet och kommunen ensam råder över frågan om en detaljplan ska ska tas fram eller ej.
Begäran hos länsstyrelsen om tillrättaläggande
Länsstyrelsens yttrande var avslagsgrund, trots de felaktigheter yttrandet innehöll, och jag begärde genom en skrivelse till länsstyrelsen därför ett tillrättaläggande. Kommunen kunde uppenbarligen inte förstå innehållet i sakkunnigskrivelserna, där felaktigheterna belystes och det vara därför väsentligt att få till stånd en rättelse från länsstyrelsens sida.
Skrivelse till länsstyrelsen, länsöverdirektör Ola Melin
En tf länsöverdirektör lämnade 2021-06-30 via mail svar på min begäran.
Svaret behandlade överhuvudtaget inte min begäran utan beskrev i allmänna termer hur planprocessen fungerar. Att ärendet var avslutat hos kommunen skulle av någon anledning vara ett motiv för att inte behandla min skrivelse. Mitt motiv för att få en rättelse var just att få tillstånd en förnyad prövning av mitt ärende hos kommunen.
Synpunkter på översiktsplanen vid samråd
En revidering av översiktsplanen, hade inletts och jag lämnade synpunkter över förslaget ÖPL 2040 vid samrådet. Om aktuellt planprojekt finns i en översiktsplan, har länsstyrelsen tidigare poängterat att den inte skulle ha något att erinra mot seniorboendet. I min skrivelse uppmärksammade jag bl a den felaktiga presentationen av den ”obebyggda zonen mellan Hofterup/Henkelstorp och Ålstorp, där det finns rekreativa kopplingar och påtagliga naturvärden att utveckla.” Här redovisas inte de faktiska förutsättningarna vad gäller befintlig bebyggelse. Den ”obebyggda zonen” är väsentligt mindre i verkligheten än vad som visas.
”Gröna samband” redovisas med pilar, som i verkligheten inte utgör några gröna samband,eftersom aktuella markområden är bebyggda med småhus. Uppenbara felaktigheter!
Skrivelse till ledamöter i kommunfullmäktige och kommunstyrelsen
Inför kommunens antagande av ÖPL 2040 skickade jag till både kommunfullmäktiges och kommunstyrelsens ledamöter en skrivelse.
Kävlinge kommuns hantering av ett seniorboendeprojekt under 30 år .
Mina skrivelser föranledde inga ändringar.
Förhoppningar om förändringar efter kommunvalet
Inför kommunvalet 2022 hade kommunalrådet Pia Almström meddelat att hon inte hade för avsikt att kandidera som kommunalråd. Pia Almström deltog i detta ärende redan när frågan om förköp aktualiserades aug 1992. Hennes deltagande som moderat politiker tillsammans med socialdemokraterna i ett beslut för tillämpning av förköpslagen var unikt, särskilt eftersom moderata samlingspartiet redan 1974 motionerade om avveckling av förköpslagen.
Annsofie Thuresson blev kommunalråd efter valet och efter en tid tog jag kontakt med henne för att höra om möjligheten till en ”omstart” av detta planärende. Jag fick ett positivt gensvar och hon ville tillsammans med två andra moderata politiker gärna se på förutsättningarna genom ett besök. Den 16 november 2023 fick jag besök av Annsofie Thuresson, ordf i kommunstyrelsen och planutskottet mm, Anders Lindvall, ordf i bygg- och miljönämnden, ledamot i planutskottet mm och Johan Douglies, ordf i tekniska utskottet mm. Inledningsvis tittade vi på aktuellt markområde, beteshagar med hästar, för att sedan samtala om förutsättningarna för att få till stånd ett seniorboende. Det var ett positivt möte och Anders Lindvall fick i uppdrag att under tiden fram till jan 2024, pröva förutsättningarna för hur ärendet skulle hanteras. Efter januari månads utgång tog jag kontakt med Annsofie Thuresson för att få ett besked om det fortsatta planarbetet.
I mail 2024-02-05 meddelade hon att ”vid diskussioner med politiken är vi nyfikna på ditt projekt” men att det i dagsläget inte fanns utrymme för nystart under detta året. Att vänta på ett besked – positivt eller negativt – i 10 månader kändes felaktigt för ett ärende med en redan orimligt lång handläggningstid.
Möte för diskussion om en omstart mm
Jag tog därför kontakt med juristen Jesper Blomberg, Delphi advokatbyrå. Blomberg har varit bl a rådman i mark- och miljödomstolen i Växjö tingsrätt och även varit utredare i lagstiftningsarbetet inom det plan- och byggrättsliga området, senast som särskild utredare i Bygglovsutredningen. I en skrivelse till planutskottet begärdes ett möte för att diskutera förutsättningarna för en omstart och en begäran hos länsstyrelsen om ett sk planeringsbesked enligt 5 kap 10 a-f § plan- och bygglagen.
Ett möte hölls med kommunen 2024-08-14 där kommunen företräddes av samhällsbyggnadschefen Lina Rosenstråle och bygg- och miljönämndens ordförande Anders Lindvall. Här meddelades att planärendet var avslutat och att en omprövning inte var aktuell. Motivet var att länsstyrelsen kunde överklaga planärendet. Här kom åter motivet upp att länsstyrelsen skulle kunna komma att överklaga. Varför?
Detta besked har för min del lett till insikten att ett efterfrågat seniorboende i Hofterup inte är möjligt med den uppsättning av tjänstemän och politiker som hanterat detta ärende.
Förhoppningar som funnits om detta projekt och som nu släckts.
Min förhoppning kring detta projekt har varit
- Att skapa ett nytt, bekvämt och tryggt boende för seniorer i Hofterup,
- Att forma ett naturnära seniorboende, som skapar välmående,
- Att genomföra ett byggprojekt som ger förräntning på investerat kapital.
En positiv effekt för kommunen är – utöver förhållandet att kommunmedborgarna får en förbättrad livskvalitét – följande:
- Påtagliga kostnadsminskningar för kommunen för för hem- och vårdtjänst.
- De positiva flyttkedjor som uppstår när unga familjer flyttar in i de småhus som aktuella seniorer lämnar.
I kommunens antagna översiktsplan del 3, Konsekvenser, sid 37 har följande avsnitt hämtats:
” LIVSMILJÖ Utbyggnadsområden. Med utbyggnadsområden i alla orter kan varierade typer av bostäder tillföras och möjliggöra för kvarboende vid förändrade livssituationer. Exempelvis kan ungdomar i större utsträckning flytta hemifrån men ändå stanna kvar i uppväxtorten och äldre människor kan byta enbostadshuset mot en lägenhet, vilket utgör ett socialt värde. Då olika typer av bostäder tillförs kan detta även ge upphov till flyttkedjor som ger fler möjlighet att få en egen bostad ”.
Kommunen inser dock inte att denna målsättning i hög grad är applicerbart för detta ärende.
Avslutning av detta ärende
Ovan har beskrivits direkta felaktigheter i hanteringen och som påtalats för kommunen, men som inte lett till insikt om att rätta till. Redan 2017 uppmärksammades kommunens hantering av planverksamheten av en ny verksamhetschef ansvarig för detaljplaneringen. Påtagliga felaktigheter redovisades i ”Nulägesrapport -planverksamheten”. Även de roller som politiker och tjänstemän har i förhållande till planprocessen uppmärksammades bland annat i denna utredning. Rapporten ledde dock inte några förbättringar utan tjänstemannen blev i stället uppsagd!
Syftet med denna uppdatering av detta sällsamma planärende, som nu blivit 32 år, är att informera om ”sakernas tillstånd” i Kävlinge kommun så att bland annat fastighetsutvecklare och byggbolag blir informerade om de svårigheter som gäller i Kävlinge kommun. Publika aktörer, intresseorgansisationer, nätmagasin och debattörer inom området, utbildningsanstalter och även personliga kontakter (exploateringsmarkingenjörer …) ska informeras.
Svenska Byggbranschens Utvecklingsfond, SBUF, har uppmärksammat detta ärende och byggföretagen får under våren 2025 ta del av rapporten som beskriver de varierande möjligheter som finns för byggföretag att utveckla bostäder.
En process med kommunen återstår.
Ett planavtal tecknades 2014 med kommunen, som syftade till att fastställa ansvaret för arbete och kostnader mellan parterna i samband med upprättande av detaljplanen. I avtalet noteras betr ersättning att kommunen inte är skyldig att återbetala erlagt belopp om detaljplanen återkallas av beställaren eller om detaljplanen ändras eller upphävs efter överklagande eller av annat skäl inte kan fullföljas. Eftersom kommunen 2021 beslutade att avbryta det då pågående planarbetet, har det aldrig skett någon egentlig prövning av det aktuella markområdets lämplighet för bebyggelse och byggnadsverk enligt det framtagna planförslaget (jfr 4 kap 2 § plan- och bygglagen). Här gäller således förhållandet att kommunen ska betala för markägarens plankostnader och detta har ännu ej skett. En rättslig process kommer därför snart att inledas mot Kävlinge kommun.
TACK TILL ALLA SOM PÅ OLIKA SÄTT STÖTT MIG I DETTA PROJEKT!
🙏🏻🙏🏻🙏🏻